5. November 2016 von

Das richtige Grundstück finden…

03 02 Das richtige Grundstück findenBasiswissen für das Grundstück

Wer beim Grundstück an der falschen Stelle spart, zahlt später mehr!

Das richtige Grundstück zu finden beinhaltet neben dem Wert, der in öffentlichen Verzeichnissen als Bodenrichtwert ausgewiesen wird, zwei wesentliche

Faktoren:
Die Lage des Grundstücks in Verbindung mit der dort vorhandenen Infrastruktur.

Die Lage ist fast immer entscheidend für die Preisorientierung. Zum Verständnis: Für ländlich gelegene Grundstücke ist der ausgewiesene Preis pro Quadratmeter erheblich günstiger als in Stadtrandlage. Aus diesem Grund ist eine der ersten Überlegungen die Grundstückswahl auf die Nähe zu den umliegenden Orten auszurichten. Statt sich allein an den Erwerbskosten zu orientieren, tun Baufamilien gut daran, sich auch Gedanken zu den Folgekosten zu machen.

Zwei Extreme…

Einer meiner Kunden hat in der Kölner City einen sicheren Job und wird noch 10 Jahre arbeiten, bis er sein Rentenalter erreicht hat. Gleichzeitig entschied er gemeinsam mit seiner Frau, ruhig in der Natur leben zu wollen. Das Grundstück sollte groß und günstig sein. Ein Kriterium war für ihn besonders wichtig: Eine Bahnverbindung in der Nähe des neuen Grundstückes muss aus dem neuen Wohnort heraus nach Köln vorhanden sein. Er stellte sich vor, dort zu wohnen, wo andere Urlaub machen, noch zehn Jahre zu arbeiten, um später dort den oft besprochenen Lebensabend in Ruhe und in schöner Umgebung zu genießen.

Das für diese beiden passende Grundstück fand sich im Raum Kall in der Eifel. Für das Grundstück mit ca. 4.000 Quadratmeter Fläche waren lediglich 20.000,- € zu zahlen. Der umgerechnete Preis von ca. 5,- € je Quadratmeter ist selbstverständlich nicht repräsentativ für eine Grundstückssuche im Allgemeinen. Aber es war für diese beiden absolut passend.

Ein anderer Kunde von mir, der in gegensätzlicher Richtung ein Extrembeispiel meiner Kunden darstellt, durfte in Köln für sein Grundstück die stolze Summe von ca. 1.100,- € je Quadratmeter zahlen, damit er auf dem Grundstück seine Vorstellungen für sein Traumhaus umsetzen konnte.
Aber auch dieser Kunde akzeptierte den Kaufpreis, weil er genau dort sein Haus in der von ihm gewünschten Größe und Architektur frei gestaltet umsetzen konnte. Sehr wichtig war für ihn auch, ein Grundstück in der Nähe von seinem aktuellen Wohnsitz gefunden zu haben, weil er als Handelsvertreter in diesem Stadtviertel beruflich aktiv und bekannt ist.

Die Folgekosten…

Diese beiden Beispiele verdeutlichen, dass auch bei der Grundstückswahl eine Pauschalaussage, wieviel für ein Grundstück einzukalkulieren wäre, nicht möglich ist. Es wäre falsch, sich nur aufgrund des Kaufpreises für ein bestimmtes Grundstück zu entscheiden, um damit das Budget einzuhalten und aus der finanziellen Gesamtbetrachtung nur dann bauen zu können.
Stattdessen sind neben der Lage die bereits angesprochene Infrastruktur mit dem Einfluss auf die Folgekosten zu berücksichtigen.

Tägliche Fahrten…

Eine junge Familie oder auch Paare mit Kinderwunsch planen zu ihrer eigenen Sicherheit auch die täglich erforderlichen Fahrtstrecken ein. Dabei ist es unabhängig, ob es der Kinderhort, die Grundschule oder die Verkehrsverbindung zur weiterführenden Schule sind, die täglich zu erreichen sind. Zusätzlich sind auch die täglichen Fahrten für die Ausübung der Berufstätigkeit mit einzubeziehen. In einigen Fällen könnte es auch zutreffen, dass die Anschaffung eines Zweitwagens in die Investitionen mit eingeplant werden muss, um die erforderliche Flexibilität für die dann alltäglichen Wege zu gewährleisten. Dabei könnte es sich um die Fahrten zu den Vereinen handeln, die von den Kindern besucht werden. Zusätzlich werden derzeit auch viele Kinder von einem Elternteil mit dem Pkw zur Schule gefahren, weil der Schulweg von einigen Eltern als nicht zumutbar gesehen wird.

Langfristig kalkulieren…

Die auf diesem Weg ermittelten Folgekosten sind auf viele Jahre hochzurechnen, damit eine wirtschaftliche Einschätzung erfolgen kann. Realistisch ist zu überlegen, wie viele Jahre der Wohnsitz dort geplant ist, um eine möglichst realistische Einschätzung der passenden Investitionshöhe aufzustellen. Erst dann kann die richtige Entscheidung für ein gutes Grundstück getroffen werden.

Versorgungsleitungen…

Ein weiterer Punkt ist die Anbindung an die Versorger. In großen Städten ist die Anbindung an alle gängigen Versorger gesichert. Dabei ist es egal, ob ein Gasanschluss gewünscht ist oder ob die Wasserversorgungs- und Wasserentsorgungsleitungen gemeint sind. Wenn ein Grundstück ländlicher gelegen ist, wäre in einigen Fällen tatsächlich auch zu prüfen, ob die Entwässerungsanschlüsse vorhanden sind.
Es gibt Baugrundstücke, auf denen über die Bauvorschriften vorgegeben wird, das Oberflächenwasser auf dem Grundstück versickern zu lassen. Diese Vorschrift verlangt, die
Zusammenführung der Entwässerungsleitungen der Hausdach- und Garagendachflächen, um das Wasser in einem Bereich auf dem Grundstück versickern zu lassen. Hier sind alle Vorgaben durch die Vorschriften einzuhalten!

Für viele sind jedoch die Kommunikationsmöglichkeiten in der heutigen Zeit ein zusätzlich wichtiges Kriterium für die Qualität eines Grundstücks. In einigen Gebieten ist die Internetgeschwindigkeit leider noch auf einem sehr niedrigen Niveau. Aus diesem Grund ist vor einer Entscheidung zu prüfen, welche Leitungsgeschwindigkeit für das Internet an dem gewünschten Grundstück verfügbar ist und ob damit langfristig die gewünschten Verbindungen gewährleistet sind.

Die Lage ist subjektiv…

Ein altes Sprichwort sagt, dass es für jeden Top den passenden Deckel gibt. Selbstverständlich gibt es für alle Bauwilligen das passende Grundstück. Ob ein Grundstück passend ist, wird von persönlichen Vorgaben definiert. Aber genau diese Vorgaben können manchmal kaum gegensätzlicher sein.

Aktuelle Fallbeispiele…

Zwei Grundstücke und zwei Baufamilien:

Für den HausBau haben zwei Familien nach dem passenden Grundstück gesucht. In einem Baugebiet wurden beide Baufamilien fündig. Die Lage entspricht den Vorgaben, die Häuser wurden von beiden Baufamilien inzwischen gebaut und jetzt sollte die schöne Zeit beginnen. Aber welche Qualität hat die Lage, wenn plötzlich im direkten Umfeld eine gravierende Änderung erfolgt?

  • Was ist, wenn auf der Straße jetzt ein erhöhtes Verkehrsaufkommen entsteht und tagsüber der Lärmpegel steigt?

  • Was ist, wenn in direkter Grundstücksnähe ein Spielplatz entsteht, auf dem tagsüber dort Kinder laut spielen?

Allein diese Beispiele von zwei Grundstücken, die sich jeweils am gegenüber liegenden Ende eines einzigen Baugebietes befinden, machen deutlich, dass auch die Bewohner selbst die Qualität wesentlich mit entscheiden.

  • Im ersten Fall stört sich die junge Familie mit Kindern weniger an einem Spielplatz, als ein Rentnerpaar es tun würde, dass mittags auch gerne etwas Ruhe genießen möchte.

  • Im zweiten Fall arrangiert sich das Paar ohne Kinder, das tagsüber durch den Job abwesend ist, besser mit dem Grundstück an der stärker befahrenen Straße. Eine Familie mit Kindern könnte sich damit schlechter arrangieren, weil sie häufiger schon ab mittags das Haus und den Garten nutzen möchten.

Für immer…

Bei einigen Menschen sind die Worte durch das eigene Eheversprechen oder aus dem persönlichen Umfeld bekannt. Aber auch bei der Wahl des Grundstückes ist der Gedanke richtig angewendet, weil die Grundstückswahl auch für eine kleine Ewigkeit getroffen wird.
Das ist auch einer der Gründe, warum vor der Entscheidung für ein Grundstück zu überlegen wäre, welche Vorgaben und Eigenschaften langfristig wichtig sind und das Gefühl „Zuhause sein…“ beeinflussen könnten. Neben der Architektur des Hauses und der Entscheidung für ein
Anbieterkonzept haben vorrangig die Gedanken zur Lage des Grundstücks hohe Priorität.

…oder vielleicht für immer!

Gleichzeitig schränke ich hier diese Aussage wieder etwas ein, weil vermehrt der Gedanke zum Hausbau für eine gewisse Zeit, an die Lebensgewohnheiten ausgerichtet wird. Einer meiner Kunden, als Leiter für das Konzernrechnungswesen einer großen Gesellschaft, machte die klare Vorgabe, nur für 20 Jahre in dem Haus wohnen zu wollen. Die Planung war darauf ausgerichtet, nach den ersten 20 gemeinsamen Jahren mit den Kindern in dem Haus, aus dem Haus wieder auszuziehen. Der Umzug ohne die eigenen Kinder war bereits vor dem Hausbau geplant, um später zu zweit in eine Wohnung in zentraler Lage zu ziehen und dort den Lebensabend zu verbringen. Für das Alter war eine andere Infrastruktur gewünscht und geplant, die mit der Lage der Wohnung erfüllt wird.

Es ist immer anders…

Mit zunehmendem Alter ändern sich auch die Prioritäten. Wenn anfangs die Ausrichtung auf Schule oder sonstige Aktivitäten der Kinder Berücksichtigung finden, ändern sich die Prioritäten mit zunehmendem Alter der Hausbewohner. Ältere Menschen wünschen sich oft eine andere Art von Sicherheit. Neben dem Schutz des Hauses durch Sicherungssysteme kommen verstärkt die Gedanken zu den Entfernungen für die Apotheke, Ärzte oder der Weg für den täglichen Einkauf. Durch eine mögliche, eingeschränkte Mobilität im hohen Alter, wird verstärkt Wert auf die Nähe der wichtigen regelmäßig zu erreichenden Zielen gelegt. Mit reduzierter Mobilität im Alter wird es deutlich, dass die dann wichtigen Ziele immer aufwendiger zu erreichen sind.
Bedingt kommen auch langfristig betrachtet Überlegungen zu dem Garten und seiner Nutzung. In diesem Zusammenhang kommen Gedanken zu der Gartenpflege.

  • Wer kann oder muss später den Garten pflegen?
  • Gäbe es eine Bereitschaft auf einen großen Garten im Alter verzichten zu können?

Diese und andere Fragen müssen sich Bauwillige selbst stellen. Antworten kann kein Makler oder Banker zu diesen Themen geben.

Einen Kompromiss eingehen…

Letztendlich können viele Fragen von Bauwilligen beantwortet werden. Mit genauen Antworten an sich selbst lässt sich das Bild von einem passenden Baugrundstück leichter festlegen. Allerdings schränkt ein ganz wichtiger Aspekt das Ergebnis der Suche ein. Wenn Bauwillige viele Vorgaben an sich selbst gemacht haben und keine Kompromissbereitschaft zeigen, wird mit einem detaillierten ausgearbeiteten Vorgabeplan die Grundstückssuche zunehmend schwieriger!

Verantwortung übernehmen…

Wer hier auch von Anfang an gemeinsam mit allen Entscheidern für das Haus die Prioritäten bespricht, findet das passende Grundstück schneller.
Als Anregung empfehle ich zu prüfen, ob ggf. vorhandene Jugendliche oder Kinder ab 10 Jahren mit in die Ausarbeitung der Vorgaben einbezogen werden können. Schließlich werden die vorhandenen Kinder in wenigen Jahren eigene Meinungen vertreten. Durch das Einbeziehen in die Diskussion zu den Besonderheiten der Grundstückslage können alle die später auf diesem Grundstück wohnen werden, eine Verantwortung für die Auswahl des Grundstücks mit
übernehmen.
Aus dem Grund kann über diesen Weg auch langfristig mehr Ruhe geschaffen werden, weil alle die Entscheidung mitgetragen haben.

Makler einbeziehen…

Bei der Grundstückssuche gibt es stark gegensätzliche Meinungen, ob ein Makler mit in die Grundstückssuche einbezogen wird. Die Befürworter sprechen von gezielter und kompetenter Suche. Die Gegner sprechen oft nur von den entstehenden Mehrkosten der Maklerprovision.

Wer hat Recht…

Recht haben irgendwie beide. Es kommt derzeit im Jahr 2016 noch immer vor, dass Menschen ohne Fachwissen als Makler tätig sind. Entsprechend sind dann auch die Arbeitsergebnisse. Spätestens mit einem schlechten Arbeitsergebnis könnte die Frage aufkommen, wofür denn der Makler jetzt das Geld bekommt, weil man dann ungern von verdient sprechen möchte.

Hier ist im Ansatz auf eine Verbesserung eine gesetzliche Änderung geplant, die hoffentlich im Jahr 2017 umgesetzt wird. Damit würden zumindest einige jetzt noch aktive Makler herausgefiltert, wenn sie unqualifiziert sind. Es ist über ein neues Gesetz geplant, dass zum Schutz der Kunden Makler eine Prüfung mit Fachfragen abzulegen haben oder alternativ durch ausgeführte Aufträge in der Vergangenheit nachweisen müssen, dass sie als Makler Aufträge erfolgreich ausgeführt haben.

Auf der anderen Seite spricht ein wichtiger Punkt für eine Zusammenarbeit mit einem Makler. In einigen Wohngebieten gibt es noch sogenannte Baulücken. Das sind Grundstücke, die durch das Bauamt zur Bebauung freigegeben sind und jetzt durch die Eigentümer verkauft werden sollen. Zunehmend wollen einige Grundstückseigentümer vermeiden, diese Info im nahen Umfeld preiszugeben und verpflichten einen Makler, das Grundstück ausschließlich seinen Klienten anzubieten, ohne eine öffentliche Bewerbung des Grundstückes vorzunehmen.

Damit wäre man ohne einen Makler zu beauftragen aus dem Rennen, wenn in diesem speziellen Gebiet ein Grundstück gesucht würde.

Spickzettel für das neue Grundstück…

Wer mehr dazu wissen möchte, wie der Weg zum eigenen Grundstück strukturiert möglich ist, kann eine kurze Mail schreiben und er bekommt meinen Spickzettel für die strukturierte Grundstückswahl kostenlos zugeschickt.
Mit diesem Spickzettel zeige ich Schritt für Schritt auf, welche Details alle zu beachten sind. Damit schaffen sich Bauwillige noch mehr Sicherheit und Schutz vor unangenehmen Überraschungen, die später richtig viel Geld kosten.

In diesem Spickzettel für Ihr neues Grundstück zeige ich Ihnen genau auf, was bei der Wahl des Grundstückes zu beachten ist. Gleichzeitig erfahren Sie, wie Sie prüfen können, ob eine Umsetzung für das neue, von Ihnen gewünschte Haus möglich ist.

Darin spreche ich auch an, wieso der Leiter der IT-Abteilung in einem großen Industrieunternehmen ohne diesen Spickzettel mit Mehrkosten von über 20.000,- Euro konfrontiert wurde. Er führte das Gespräch über den Kauf des Grundstückes, bevor er die Beratung von mir in Anspruch genommen hat.

Ihr Klemens Kolberg

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