1. Dezember 2016 von

Baufinanzierung richtig entscheiden

Empty brick floor with modern building in Shanghai

Baufinanzierung möglich oder empfehlenswert?

Gedanken zu einer Baufinanzierung sind selten die ersten Gedanken. Endlich ein Eigenheim zu besitzen, ist oft der erste, geäußerte Wunsch. Meist werden dann Hauskataloge bestellt, die schönsten Träume ausgemalt und dann der Wunsch zu einem der gefundenen Häuser vertieft. Die Baufinanzierung richtig entscheiden zu müssen, hat eine sehr hohe Priorität. Leider kommt der unmittelbare Gedanke zur Finanzierung trotz der Wichtigkeit selten parallel zu dem Wunsch, ein Haus zu bauen.

Das geht meistens so lange weiter, bis eine erste Aussage zur Finanzierbarkeit den Traum platzen lässt. Plötzlich funktioniert das Schweben auf der Wolke nicht mehr und ein kleines seelisches Tief kommt auf. Aber der Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, ist und bleibt dann doch oft stark.

Gründe ein eigenes Haus zu bauen.

Es werden darauf aufbauend immer mehr Argumente gefunden, warum die aktuelle Wohnsituation nicht mehr akzeptabel ist. Bei Paaren kann es sein, dass in diesem Stadium einer der beiden mit immer neuen Argumenten die Tragbarkeit der jetzigen Situation anzweifelt. In anderen Situationen sind es beide, die in Gesprächen mit ihrem Umfeld, in der Verwandtschaft oder im Freundeskreis, die Dringlichkeit der erforderlichen Veränderung argumentieren. Das kommt schon fast einem ‚schönreden‘ gleich.

Für viele sind es die aktuellen Zinsen, die als Argument herangezogen werden, dass jetzt ein guter Zeitpunkt zum Bauen ist. Manchmal ist es auch der Wunsch, nicht mehr zur Miete wohnen zu wollen. Aufgrund der aktuellen Rentensituation sind wiederum andere darauf fokussiert, mit der eigenen Immobilie eine Altersvorsorge geschaffen zu haben. Damit wird angestrebt, im Rentenalter keine Mieter mehr zahlen zu müssen.

Banken finanzieren ungern Prestige.

Die Entscheidung, für das eigene Haus kann auch aus Prestigegründen erfolgen. Hier ist zu berücksichtigen, Banken finanzieren ungern Prestige. Was für den einen wichtig ist, kann für eine Bank wertlos sein. Näheres dazu im Absatz Luxus oder Notwendigkeit.
Es kann gerade in der heutigen Zeit verstärkt vorkommen, dass Bauwillige ihren Status verändern wollen. Wenn der Erfolg im eigenen Job eine finanziell gesicherte und gut situierte Zukunft planen lässt, ist auch die Änderung der Wohnsituation ein Schritt in die Zukunft.

Zusätzlich beeinflussen hier möglicher Weise auch die Entbehrungen aus der Studienzeit oder der Zeit zum Berufsstart, die damals vielleicht auch zu Einschränkungen führten.
Wenn jetzt die erste gravierende Beförderung erfolgte und damit auch ein finanzieller Sprung zu einem deutlich höheren Einkommen stattgefunden hat, wird der Hausbau schnell zu einer hohen Priorität, die plötzlich greifbar zu sein scheint.

Mit diesem Background, jetzt endlich deutlich mehr Geld zu verdienen, fehlt teilweise die Erfahrung, mit größeren Beträgen umzugehen. Aus diesem Grund könnten auch hier schnell Fehler passieren. Gerade in einer hier beschriebenen Konstellation ist es wichtig, mit einem kompetenten Berater zu sprechen. Zielsetzung muss ganz klar der gesicherte Finanzierungsaufbau sein.

Luxus oder Notwendigkeit für die Finanzierung.

Werden Wünsche für das neue Haus definiert, können Dritte nicht darüber urteilen, ob die gewünschte Ausstattung Luxus oder Notwendigkeit ist. Fakt ist, dass wir zunehmend einen stetig steigenden Standard bei der Ausstattung der Häuser beobachten können.
Beispielhaft ist da der Kamin im Haus. In den 70er Jahren war der offene Kamin ein echter Luxus. In den 90er Jahren wendete sich die Einstellung und der geschlossene Kaminofen war Bestandteil von den angebotenen Heizkonzepten. Mit den aktuellen Energiestandards hat sich erneut eine Änderung ergeben. Aufgrund der hohen Dichtigkeit der Häuser gibt ein Kaminofen zu viel Wärme ab. Das führt dazu, dass die Fenster bereits nach kurzer Zeit geöffnet werden, weil der Ofen zu viel Wärme abstrahlt.
Die Zeit der Entwicklung und Veränderung ist schnelllebig. Selbst in der heutigen Zeit werden noch Anfragen an Hausanbieter gestellt, bei denen als Sonderwunsch eine Fußbodenheizung aufgeführt wird. Vereinzelt kommt auch die Äußerung, doch bitte eine Dreifachverglasung und elektrisch betriebenen Rollläden als Zusatzausstattung mit in das Angebot aufzunehmen.

Sonderwunsch?

Zusatzausstattung?

Es mag ja sein, dass einige Anbieter diese Ausstattungen tatsächlich noch immer als Sonderwunsch ausweisen. Wenn dies der Fall ist, sind der im Marketing angesprochenen Preis sehr genau zu prüfen. Diese Angebote sind nicht mehr mit einem aktuellen Standard gleichzusetzen.

Wer hier von Sonderwunsch oder Zusatzausstattung spricht, der bewegt sich bei einer Minderheit von Hausanbietern. Der erste Angebotspreis ist nur noch ein Marketingmittel für die Kundengewinnung. Bereits nach einem ersten Gespräch werden diese Preise zu fast 100% nicht mehr haltbar sein.

Wenn wir im Jahr 2016 von einem zeitgemäßen Haus sprechen, müssen wir eine Fußbodenheizung im gesamten Haus, die Dreifachverglasung und sogar die elektrisch betriebenen Rollläden zum Standard definieren. Diese drei Punkte entsprechen der Basis akzeptabler Hauskonzepte nach dem aktuellen Energiestandard. Alle drei Punkte sind auch über den Energiestandard als Voraussetzung zu definieren.

Weitere Ausstattungswünsche könnten tatsächlich von einigen Interessenten als Sonderwünsche angesehen werden. Wenn wir beispielsweise von einer Sauna oder von einer Fensteranlage über die gesamte Hausbreite sprechen, werden diese Ausführungen selten dem Preisstandard entsprechen. Verstärkt kommt in der heutigen Zeit der Wunsch auf, neben dem Bad der Eltern und dem Gäste-WC zusätzlich ein drittes, separates Bad für die Kinder einzuplanen. Hier darf für jeden nachvollziehbar sein, von einer anzupassenden Preisgestaltung sprechen zu müssen.

Banken finanzieren Luxus ungern.

Letztendlich können sämtliche Ausstattungen trotzdem nicht durch Dritte als Luxus definiert werden. Für alle Bauwilligen sind einige Ausstattungen die Voraussetzung dafür,  sich später in dem Haus wohlfühlen zu können. Aus diesem Grund sind diese Wünsche  fast zwingend in die Liste der Ausstattung aufzunehmen. Damit wird eine individuell ausgewählte Ausstattung schnell zur persönlichen Notwendigkeit.

Es wäre empfehlenswert, wenn Bank verstärkt den Blick auf werthaltige Häuser durch zukunftsweisende Haustechnik lenken. Neben den guten Standards für die Eigenheimbesitzer, würden die Banken im eigenen Interesse handeln, weil damit die Werthaltigkeit der Häuser steigt.

Zu berücksichtigen ist, dass eine Bank vereinzelt die Notwendigkeit einer Ausstattung als Luxus bewerten könnte. Mit dieser Bewertung nimmt die Ausstattung auch Einfluss auf den Aufbau der Finanzierung. Leichter verständlich wird es, wenn folgender Satz von Bauinteressenten berücksichtigt wird:

Banken bewerten Objekte mit Blick auf eine mögliche Verwertung, wenn die Finanzierung notleidend wird.

Vereinfacht ausgedrückt bedeutet das:

Eine Bank prüft, wie sie möglichst wenig Schaden erleidet, wenn im schlimmsten Fall die monatlichen Zahlungen für die Baufinanzierung ausbleiben. Eine Hausbewertung erfolgt inklusive der Prüfung, ob sich das Objekt bei ausbleibenden Finanzierungsraten leicht verkaufen lässt bzw. über eine Zwangsversteigerung einen noch möglichst hohen Wert erzielen kann. Dies wäre der Fall, wenn die Architektur, die Größe und Ausstattung dem entspricht, was viele Kaufinteressenten gerne kaufen würden.
Handelt es sich jedoch um ein Objekt, mit einer sehr außergewöhnlichen Architektur, einer selten nachgefragten Größe oder mit einer Ausstattung die kaum jemand wirklich haben möchte, dann wird die Bank für die Finanzierung prozentual höhere Sicherheiten verlangen.

Gleiche Höhe bei Baufi und Miete sind nicht gleich!

Die Niedrigzinsphase ist für viele Hausverkäufer ein verstärkter Ansporn, jetzt so viel Umsatz wie möglich zu machen. Diese Verkäufer wollen den Hauskauf mit einer besonders geringen monatlichen Finanzierungsrate einer Mietbelastung gleichsetzen. Aber selbst wenn die Zahlen gleich sein sollten – wir sprechen hier von gravierend abweichenden Sachverhalten!
Leider wird von einigen Verkäufern tatsächlich die Warmmiete mit der Finanzierungsbelastung gleichgesetzt! Solche Berechnungen sind hochgradig unseriös! Wenn ein Verkäufer die monatliche Mietzahlung mit einer monatlichen Finanzierungsbelastung gleichsetzt, dann ist es nur möglich, wenn Nachteile und Vorteile mit einem ermittelten Wert zusätzlich mit einfließen. Tatsächlich für das neue Haus anfallende Nebenkosten und Rücklagen müssen ebenfalls mit in die Berechnungen einfließen!
Bereits die Flexibilität einer Mietwohnung verdeutlich im Vergleich zum Eigenheim, dass solch ein Vergleich nicht möglich ist!

Neben den Zahlen als Fakten sind auch weiche Fakten mit in diesen Vergleich einzubeziehen. Es kann vereinzelt zu einer psychischen Belastung führen, wenn klar wird, dass für das neue Haus eine kaum zu überblickenden Laufzeit für die Finanzierung eingegangen wird. Gefällt die Lage einer Mietwohnung nicht mehr, ist mit einem überschaubaren Zeit- und Geldaufwand ein Wohnungswechsel möglich.

Aber was ist, wenn in der Anfangsphase der beruflichen Tätigkeit ein Wechsel für den Einsatzort gefordert wird? Wenn zu diesem Zeitpunkt bereits das eigene Haus gebaut und bezogen ist, stehen die stolzen Eigenheimbesitzer vor einer wichtigen Entscheidung. Es ist genau zu überlegen, ob das Haus verkauft wird oder ob der erhöhte Zeitaufwand und die höheren Kosten für den Weg zur Arbeit akzeptiert werden. Voraussetzung ist dabei eine praktische Umsetzbarkeit. Es ist ab einer gewissen Fahrtzeit oder einem gewissen Kostenaufwand genau zu prüfen, ob diese Nachteile in Kauf genommen werden könnten.

Hier spielt bei vielen aber nicht nur die wirtschaftliche Bewertung eine Rolle. Oft ist auch die soziale Bindung zu dem neu aufgebauten Umfeld mitentscheidend.

Wieviel Miete zahlen Sie in 30 Jahren?

Das ist bei einigen Hausverkäufern auch eine beliebte Methode, um Bauinteressenten aufzuzeigen, dass der Kauf eines Hauses die bessere Entscheidung ist. Leider werden hier auch verstärkt unseriöse Zahlenvergleiche vorgelegt:

In einem Coaching für Hausverkäufer wurden mir Summenlisten für beispielhafte Mietzahlungen gezeigt, mit denen diese Verkäufer gearbeitet haben. Diese beinhalteten leider sehr unvollständige Zahlenvergleiche. Bei der monatlichen Mietzahlung wurde eine jährliche Mietanpassung von 3% und auch von 5% für eine Laufzeit von 30 Jahren zugrunde gelegt. Zielsetzung dieser Liste ist, Angst vor der sich daraus errechneten Summe der Mietzahlungen aufzubauen.

Dazu ein Zahlenbeispiel: Wenn mit einer monatlichen Miete von 700,- € begonnen wird und eine jährliche Mietanpassung von 3% zugrunde gelegt wird, kommt auf 30 Jahre Mietzahlungen eine Summe von fast 400.000,- Euro zusammen. Wenn dann vom Verkäufer die Frage gestellt wird, ob nach Einschätzung der Kunden für 400.000,- Euro ein Haus zu kaufen wäre, kommt oft ein verunsichertes „Ja“ als Bestätigung der Bauinteressenten!

Damit öffnen sich einige unseriöse Verkäufer die Tür zu einem Verkauf.
Warnung:
In diesem Artikel wird vom Autor extra darauf hingewiesen, dass isoliert betrachtet, eine Finanzierung von 400.000,- Euro mit einem Zinssatz von 2,1% und einer Tilgung von 1,4% nach 30 Jahren Laufzeit einem Gesamtfinanzierungsaufwand von ca. 420.000,- Euro entsprechen.

ABER nach 30 Jahren Laufzeit verbleibt immer noch eine Restschuld von ca. 170.000,- Euro!
UND es ist zu berücksichtigen, dass diese Zahlen nur erreicht werden, wenn wir von einer monatlichen Belastung, also einer Annuität von ca. 1.170,- Euro ausgehen. Dieser Betrag ist aber schon deutlich höher als die 700,- Euro aus der ursprünglich zugrunde gelegten Mietzahlung. Allein aus diesem Grund kann und darf dieser Vergleich so nicht stattfinden. Dieses Zahlenbeispiel verdeutlicht, dass Aussagen von Verkäufern mit diesen oder ähnlichen Argumenten keiner Vergleichsmöglichkeit entsprechen und als unseriös zu werten sind.

Wirtschaftliche Gründe für eine Finanzierung.

Neben den zuvor aufgezeigten Informationen, wie die Möglichkeit einer Finanzierung aufgebaut werden kann, gibt es auch wirtschaftliche Gründe, die bei einer Finanzierung mit einbezogen werden können. Werden wirtschaftliche Gründe mit einbezogen, werden von einigen Fachleuten auf Basis von Standardvorgaben Finanzierungen empfohlen.
Anmerkung:
Als Autor wehre ich mich mit dem Wissen meiner Fachkompetenz gegen Aussagen von einigen Baufinanzierungsvermittlern, die Finanzierung auf Basis folgender Standardaussagen zu empfehlen. Bei jeder Baufinanzierung sind nach meiner fachlichen Bewertung umfangreiche und persönliche Fakten mit einzubeziehen.

Einige Baufinanzierungsvermittler geben mit folgenden Standardaussagen eine positive Empfehlung für eine Baufinanzierung:

 

– Eigenkapital ist in Höhe von mindestens 25% erforderlich

– Zusätzlich zur Annuität müssen 0,5% bis 1,0%/p.a. als Rücklage gebildet werden

– Gesamtaufwand darf die summarische Mietbelastung von 25 Jahren nicht überschreiten

– Anfängliche Tilgung muss 2,0% betragen

– lfd. Betriebskosten müssen in Höhe von 1,0% – 1,5% p.a. zugrunde gelegt werden

Selbstverständlich haben Eingabemasken im Internet mit 3 oder 4 Eingabefeldern für die Prüfung der Finanzierbarkeit keine echte Aussagekraft. Aber es könnte trotzdem sein, dass NACH einer weitergehenden Prüfung eine Finanzierung möglich ist. Ob die Finanzierung dann auch tatsächlich empfehlenswert ist, wäre durch umfangreiche Abstimmungen zu prüfen.

Wenn Baufinanzierungsvermittler eine Baufinanzierung nur dann empfehlen, wenn die fünf zuvor aufgezeigten Punkte erfüllt sind, werte ich mit meinen jahrelangen Erfahrungen aus der Vermittlung von Baufinanzierungen diese Empfehlung nur als Meinung. Aber auch hier ist es wie im realen Leben: Zwischen Schwarz und Weiß existieren zahlreiche Facetten. Dem entsprechend werden Baufinanzierungen empfohlen und erfolgreich umgesetzt, die auch irgendwo zwischen diesen beiden Extremen einzuordnen sind.

Fachkompetenz bei der Baufinanzierung.

Mit Blick auf die zahlreichen Einflüsse ist von einem Laien, der zum ersten oder vielleicht auch schon zum zweiten Mal eine Baufinanzierung eingehen möchte, kaum eine qualifizierte und nachhaltige Einschätzung möglich.
Selbst wenn Gedanken da sind, dass eine hohe Mietzahlung damit gleichzusetzen ist, als würde man Geld aus dem Fenster werfen, kann nur eine genaue Berechnung bewerten, ob eine Baufinanzierung als möglich darstellbar ist oder ob diese Baufinanzierung empfohlen werden kann.

Bei einer seriösen Bewertung wird ein Finanzierungsvermittler sich zusätzlich erkundigen, wie hoch das vorhandene Eigenkapital ist, mit welcher Sicherheit das monatliche Einkommen zu bewerten ist und last but not least, welche langfristig einzuplanende Sicherheit der Job bietet. Wobei zu der Sicherheit im Job auch die Planbarkeit der Ortsbindung in dem Unternehmen mit einzubeziehen ist.
Zusammenfassend können Berater lediglich die wirtschaftlichen Argumente aufführen. Neben den wirtschaftlichen Gründen müssen die Bauinteressenten sich selbst Gedanken machen, ob und in welchem Umfang weitere Gründe mit einbezogen werden können. Hier wären die Überlegungen

– zu Prestigegründen
– zur Selbstverwirklichung oder
– aus sozialen Gedanken heraus

mit einzubeziehen, weil die Motivation ein Haus zu bauen einen sehr hohen Stellenwert hat.
Es ist sehr individuell, welche Gewichtung die rationalen und die emotionalen Argumente haben. Damit aus dem Traumhaus kein Albtraum wird, sind alle Schritte gut vorbereitet zu gehen.

Ist Ihre Baufinanzierung möglich oder wird Ihre Finanzierung auch empfohlen?

Die letzte Entscheidung können auch hier wiederum nur Sie treffen, wenn eine Finanzierbarkeit gegeben ist. Aus diesem Grund wünsche ich Bauwilligen immer alle wichtigen Informationen zusammengetragen zu haben, damit jede Entscheidung eine gute Entscheidung wird.
Geben Sie mir ein kurzes Feedback, stellen mir Ihre offenen Fragen oder schreiben Sie Anregungen, zu diesem Artikel, wenn Sie in diesem Artikel wieder interessante Informationen lesen konnten.

Lassen Sie Bekannte oder Freunde von diesem Artikel profitieren, wenn Sie wissen, dass sich jemand aus Ihrem Umfeld mit dem Thema bauen befasst.

Ihr Klemens Kolberg

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